Nový zákon o cizincích v Černé Hoře od roku 2026: Co se skutečně mění a koho se to týká

Dne 19. ledna 2026 vstoupil v Černé Hoře v platnost nový Zákon o cizincích, který přinesl změny v oblasti pobytových povolení pro zahraniční vlastníky nemovitostí a podnikatele.

Spolu s jeho přijetím se však začalo šířit také velké množství nepřesných či neúplných informací, zejména na sociálních sítích, v soukromých diskusních skupinách nebo na Telegramu. Často jde o tvrzení bez právního výkladu, která mohou vyvolávat zbytečné obavy mezi investory.

Cílem tohoto článku je srozumitelně shrnout, co zákon skutečně stanovuje, koho se změny týkají a na co by si měli zahraniční vlastníci a podnikatelé dát pozor.

Minimální hodnota nemovitosti pro pobyt: Ano, ale s výjimkami

Nový zákon zavádí minimální hodnotu nemovitosti ve výši 150 000 EUR pro žádosti o pobyt založené na vlastnictví nemovitosti.

Hodnota nemovitosti bude posuzována podle údajů daňové správy Černé Hory, nikoli podle kupní ceny uvedené ve smlouvě.

Tato podmínka se nevztahuje na občany:

- členských států Evropské unie
- Islandu
- Lichtenštejnska
- Norska
- Švýcarska

Pro tyto osoby zůstávají podmínky pro pobyt i nadále výrazně jednodušší.

Povinnost, která platí pro všechny
Bez ohledu na státní příslušnost musí každý žadatel doložit, že:

- všechny daně související s nemovitostí jsou řádně uhrazeny.

Nejasnosti v praxi: více nemovitostí, spoluvlastnictví, starší nákupy

V praxi se nyní objevují časté dotazy zejména od osob, které:

- vlastní více nemovitostí,
- vlastní pouze podíl na nemovitosti,
- zakoupily nemovitost před mnoha lety, často za výrazně nižší cenu.

Tyto situace zatím nejsou jednoznačně upraveny metodickými pokyny státních orgánů. Očekává se, že konkrétní výklady a aplikační praxe budou postupně upřesněny. Do té doby je na místě individuální posouzení každého případu.

Pobyt na základě podnikání zůstává zachován

Dobrou zprávou pro investory je, že pobyt na základě podnikatelské činnosti zůstává i nadále možný.

Podmínky jsou následující:

- žadatel je jediným vlastníkem společnosti, nebo
- vlastní více než 51 % obchodního podílu, a zároveň
- společnost odvede minimálně 5 000 EUR ročně na daních.

Stejně jako u pobytu na základě nemovitosti se tyto podmínky nevztahují na občany EU, Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska.

Co v zákoně nakonec není

Navzdory dřívějším spekulacím nebyla do finální verze zákona zahrnuta povinnost zaměstnávat místní občany. Tato informace je důležitá zejména pro menší podnikatele a investory, kteří se obávali nárůstu nákladů.

Měli by se zahraniční investoři obávat?

Ne.
Samotný zákon nepředstavuje zásadní ohrožení pro zahraniční vlastníky nemovitostí ani podnikatele.

Rizika obvykle nevznikají ze zákona jako takového, ale z:

- dezinformací,
- chybných výkladů,
- nesprávně nebo neúplně připravené dokumentace.

Právě proto je klíčové sledovat oficiální výklady a přistupovat ke každému případu individuálně.

Shrnutí
Nový Zákon o cizincích v Černé Hoře:

- zavádí minimální hodnotu nemovitosti 150 000 EUR, ale s významnými výjimkami,
- zachovává možnost pobytu na základě podnikání,
- nezavádí povinnost zaměstnávat místní pracovníky,
- klade důraz na daňovou transparentnost a správnou dokumentaci.

Pro informované investory zůstává Černá Hora i nadále atraktivní destinací pro investice, podnikání i dlouhodobý pobyt.